"La casa di un uomo è il proprio castello."
Edward Coke, Upon Littleton, 1628
La morte di un amministratore di condominio è un evento che può destabilizzare la vita del fabbricato, soprattutto quando la gestione è stata appannaggio della stessa persona per molti anni.
Le norme del codice civile infatti non prendono in espressa considerazione l’ipotesi del decesso dell’amministratore, disciplinando esclusivamente la durata dell’incarico, il suo rinnovo, l’eventuale revoca nonché l’ipotesi delle dimissioni.
Pertanto, per trovare la risposta al caso in oggetto, occorre ricostruire giuridicamente il rapporto che lega l’amministratore quale rappresentante legale del fabbricato all’insieme dei proprietari delle singole unità immobiliari. Tanto i precedenti insegnamenti giurisprudenziali quanto, oggi, la legge stessa fanno richiamo alla disciplina sul contratto di mandato per disciplinare tutti gli eventuali aspetti non specificamente regolati nel rapporto condomini – amministratore. Tale è quel contratto in cui una parte si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell’altra.
Quando il mandatario muore la legge prevede che il relativo contratto si estingua, fatto salvo soltanto il mandato conferito per il compimento di atti relativi all’esercizio di un’impresa.
Poiché l’amministrazione di un condominio non è certo attività d’impresa, bensì professionale, alla morte dell’amministratore di condominio deve ritenersi che cessi l’incarico a suo tempo conferitogli dall’assemblea, a prescindere perciò dal numero di anni in cui questi è rimasto in carica e dai rapporti pendenti con eventuali terzi quali fornitori, artigiani, utenze ecc.
Dal momento che, tuttavia, il rapporto di mandato che lega l’amministratore al condominio implica un’attività di gestione per definizione dinamica e dunque comporta che vi siano dei rapporti ancora in corso al momento della cessazione dell’incarico, la legge prevede che gli eredi del mandatario defunto, se hanno conoscenza del mandato, debbano avvertire prontamente il mandante e prendere, nel mentre e nell’interesse di questo, i provvedimenti richiesti dalle circostanze.
Dunque, essendo venuto a terminare l’incarico di amministrazione del fabbricato a causa della morte del suo rappresentante legale ed essendo lo stabile privo di un amministratore, ciascun condomino può prendere l’iniziativa e convocare un’assemblea per la nomina di un nuovo amministratore, il quale, preso possesso dell’incarico potrà richiedere agli eredi del defunto o comunque a chi gestisce lo studio di consegnare la documentazione inerente il fabbricato.
In attesa della nuova nomina, che cosa devono fare gli eredi dell’amministratore defunto? La legge non consente loro di proseguire nell’attività di gestione amministrativa del condominio per conto del defunto e quindi, ad esempio, non potranno accettare o eseguire pagamenti per conto del condominio né dare esecuzione a delibere prese mentre il vecchio amministratore era ancora in vita.
In praticaCon la morte dell’amministratore viene a cessare formalmente l’incarico di gestione del fabbricato a suo tempo conferito. Ciascun condomino quindi può prendere l’iniziativa di convocare un’apposita assemblea che nomini un nuovo amministratore al quale spetterà prendere contatti con gli eredi del defunto o, eventualmente, con lo studio di quest’ultimo per prendere in consegna la documentazione inerente il fabbricato da amministrare. La nuova nomina è bene che avvenga nel minor tempo possibile poiché gli eredi dell’amministratore deceduto non possono continuare la gestione del fabbricato essendo consentito loro soltanto prendere provvedimenti richiesti dalle circostanze concrete.